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          揚州市邗江區檢察院:樓市多空大博弈,樓市還要拾起來嗎?

          原文標題:樓市多空大博弈,樓市還要拾起來嗎?
          原文發布時間:2018-11-03 07:30
          原文作者:揚州市邗江區檢察院。
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          轉載:

          原創: 你們的中產先生

          這一次樓市調控已經超過兩年,中國房地產來到了極為特殊的時刻,參與各方都有點耐不住寂寞,悲情、房鬧、謠言、試探……花樣百出,真是一出好戲,現在是多空誰的最后時刻,未來樓市的夜壺還要拾起來嗎?

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          既然是多空博弈,那么樓市還有空頭嗎?也許僅有的空頭,就是還沒上車的剛需吧。(多空博弈)。

          多頭是誰?這個要數一數:

          土地流拍財政吃緊的地方政府

          資金鏈緊張亟需回款的開發商

          再不出單就要改送外賣的中介小哥

          手里多套房不降價就賣不出的炒房客

          看看前段時間樓市上演的一出出好戲:

          試探:8月9日,上海首套房利率折扣,從95折降至9折,市場還沒來得及消化利好,就被中央叫停;

          悲情:9月28日,萬科內部會議高喊“活下去”,碧桂園全國降價出貨;

          房鬧:國慶期間,杭州、上海、合肥、景德鎮、漳州、上饒……從一二線到三四線都上演了房鬧事件,從文斗到武斗,還有魔幻的迪斯科房鬧,一塌糊涂;

          謠言:在樓市上,沒有中介不敢造的謠,最近從“深圳直轄”到“半年后全國放開限購限貸”,中介膽子真的很肥,不但編的了瞎話,還會P圖,驚動中央不得不接連發文以正視聽。(多空博弈)。

          如今,房地產市場呈現出從未有過的矛盾和緊張,雜音叢生、逆流不斷,各方的神經高度緊繃。

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          多頭一方為何如此緊張,網上看到的段子,貼出來給大家看一下:

          一個熟悉的中介跟我說,哥,我跟你說實話,房價下跌,中國的經濟和金融承受不了,這是我們忽悠別人的,主要是我們自己承受不了,房價別說跌,只要不漲,就沒人買房子了,我特么這半年拿的都是三千塊底薪,再不出單子,要去做美團外賣了。

          因為房子確實不好賣,各方都不好受,大家發現:房價不漲,就沒有成交量了。

          因為市場參與者都很聰明,如果房價長期不漲且上漲預期被打破,房子賣不出去只能租,現在一套房的租金回報率1.5%,隨便一個理財產品也有4%,而且投資客資金也是有成本的,房子不漲,他們自然就會離場。

          一個市場全部都是賣方市場的時候,大家就只能面面相覷,博傻了。

          實際上,剛需還是有的,但是房價翻番之后,剛需沒有能力上車了,或者在等房價下降不著急上車了。

          前段時間,某個專家出來說中國城鎮化還有5億潛在購房者,被大家群噴,這5億人也許真的需要房子,但是還有錢買嗎?

          看一組摸魚小組的數據吧(來源:統計局公布數據)

          數據解釋:

          居民人均收支余額 = 人均可支配收入 - 人均消費性支出

          人均購房支出 = 個人購房貸款總額/總人口 *(3/7+1/0.5863/240*3),括號里的是為了考慮三成的首付/七成的貸款/20年等額本息。

          購房支出連年攀升,居民人均收支余額首次低于購房支出,全社會居民部門沒錢了,都被房子掏空了,而且這次是一把掏空了二十年。

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          居民沒錢是真的,但是經濟需要刺激也是真的。

          傳統的三架馬車都跑不動了:

          最明顯的是消費方面:特別是汽車銷量,作為消費大件來說,去年汽車消費數據很亮眼,補貼大退潮后,今年汽車零售額連續5個月下滑,9月份同比又下滑了7.1%,是過去10年的新低。

          投資也不是很好:基建從去年底就一直走低,投資就靠房地產扛著,但是這里有一個小秘密最近被曝出來了,那就是房地產投資快速增長得益于土地購置費大幅增長。扣掉土地購置費之后的房地產投資實際增長是負的,建筑工程、安裝工程、設備工器具購置等也是負增長的。

          出口數據看著還行:卻有搶跑嫌疑,因為大家都搶在明年關稅ALL IN 之前抓緊出口,實際情況可能比數據要更悲觀一點。

          宏觀經濟不是很好,微觀也不見得好到哪里。

          去年供給側和環保,把民營企業折騰的夠嗆,年中又來了一個社保轉稅收,更讓民營企業叫苦連連。

          資本市場也是雞飛狗跳,獨角獸變成毒角獸,股市在貿易戰陰影下一路下跌,上市公司股權質押更是有可能引發一連串風險……

          似乎只剩下一條老路——房地產。

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          但是,有這種想法的人可能本末倒置了。

          供給側調結構一直是“主動為之”,目前經濟遇到的困難其實就是去杠桿、調結構帶來的陣痛。

          如果想讓經濟更舒服一點,工具箱里的工具很多,還輪不到房地產。

          更何況,房地產已經到如今這個地步,勉力維持不漲不跌,已經不很容易,在冒著風險去重啟房地產,不明智。

          何況,目前內部政策開始糾偏,外部環境也有改善。

          內部,民營企業吃了定心丸,減增值稅已經在路上;上市公司國權質押風險也由地方協助解除;新開的大會沒有提去杠桿,估計降準還能繼續提振實體經濟。

          外部,月底中美領導人會員,貿易摩擦有緩和希望;中日之間關系進一步深化,中日韓自貿區更有看頭;然后國際進口博覽會也要召開,國際多變合作會繼續深化合作,減少中美貿易摩擦的影響。

          形勢沒有惡化到必須靠房地產續命的地步,不過前幾天的大會沒有再提房地產調控的事情,我估計是領導對調控效果還算滿意,不提就是不變。

          只要打破了樓市上漲預期,我覺得未來樓市調控可能會放松一點,讓剛需可以上車,但是這離重啟夜壺可是差著不少距離。

          我的觀點是,房地產暫時且拾不起來呢,就這樣。

          來源:中產先生微信,版權歸原作者所有。若轉發涉及版權問題,請聯系我們刪除。


          擴展閱讀:證券開戶流程 K線解析 股票技術分析


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